(Contenido del programa en DIEZTV, del 16 de junio de 2026)
El valor de referencia es una estimación de lo que vale realmente cada vivienda. Y para eso, el Catastro comprueba los precios de compraventa de inmuebles registrados ante notario en el año anterior. Y tiene en cuenta la ubicación del inmueble, la superficie, la antigüedad, el estado de conservación o las características de la zona. Teóricamente, su objetivo es aproximarse lo más posible al valor real de esa vivienda o local o finca. Aunque la ley establece que no debe superar dicho valor.
Y es tan importante porque es el valor que se utiliza como base mínima para calcular algunos impuestos: sobre todo el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que pagan quienes compran una vivienda usada; el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para quien hereda la vivienda o la recibe como donación de un familiar; y para otros supuestos relacionados con Actos Jurídicos Documentados. Y esto es importante, porque aunque una vivienda se compre por un precio inferior, Hacienda puede exigir que los impuestos se calculen utilizando el valor de referencia, si este es el más alto.
Para
entenderlo mejor, un ejemplo: una vivienda se vende por 100.000€, pero en el
Catastro figura como vrc 105.000€, el comprador deberá pagar los impuestos
sobre los 105.000€, no sobre los 100.000€. Aunque, posteriormente puede alegar,
con pruebas, que el valor real del inmueble era el de 100.000€ y no el de
105.000€.
Pero
puede darse el caso contrario, vivienda que se vende a 120.000€, cuando aparece
que el valor de referencia es de 105.000€. Aquí el impuesto se calcula sobre los
120.000.
Resumiendo,
siempre pagas sobre el precio más alto, ya sea el valor de referencia o el
valor de venta.
¿CÓMO ME ENTERO DEL VALOR DE
REFERENCIA DE MIS INMUEBLES?
Lo puedes consultar, gratuitamente, en través de la sede electrónica del Catastro, para lo que vas a necesitar certificado digital, DNI electrónico o sistema Cl@ve. O puedes obtenerlo por teléfono o presencialmente en las oficinas del Catastro.
Y, si
vas a realizar una compra de vivienda, o una venta, o vas a recibir una
herencia o una donación, es muy recomendable que revises este valor antes de
seguir con ella. Porque un error en la información utilizada por el Catastro
puede provocar que el valor asignado sea superior al que realmente corresponde
al inmueble, aumentando innecesariamente los impuestos, o al revés, que
indiques un valor inferior y Hacienda te llame a capítulo.
¿Y ESTE VRC NO ES LO MISMO
QUE EL VALOR CATASTRAL DE TODA LA VIDA?
NO. El valor catastral, ese de toda la vida, es el que se utiliza para calcular impuestos como el IBI y suele ser bastante inferior al precio de mercado. O sea, valor catastral para el IBI, valor de referencia, para ventas, donaciones y herencias.
Sucede
poco, pero sucede, que algunos inmuebles no tienen valor de referencia. Aquí la
normativa establece que los impuestos se calculan tomando el mayor valor entre
el declarado por las partes, el precio pactado o el valor de mercado.
En
definitiva, el valor de referencia se ha convertido en un elemento fundamental
del sistema tributario inmobiliario. Y conocerlo antes de comprar, vender,
heredar o donar una vivienda te va a evitar sorpresas y te va ayudar a
planificar correctamente los costes fiscales de la operación.
Y SI NO ESTOY DE ACUERDO CON
ESE VALOR DE REFERENCIA, ¿QUÉ HAGO?
Puedes impugnarlo, pero sólo tras hacer una compra, una herencia o una donación. Vas a tener que presentar pruebas, como una tasación de un perito, un arquitecto, un aparejador, que aporten fotos y cualquier documento que apoye ese criterio. Aquí puede valer que la vivienda está en mal estado, que hay errores en la superficie o en otros datos de los que tiene el Catastro.
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