DONAR A UN HIJO UNA VIVIENDA: CÓMO HACERLO LEGALMENTE

   (Contenido del programa en DIEZTV, del 25 de noviembre de 2025) 

LA SEMANA PASADA DESCRIBIAMOS EL PROCESO PARA DONAR DINERO A UN HIJO, CON LA LEGALIDAD POR MEDIO. HOY VAMOS A OTRA DONACIÓN, LA DE UNA VIVIENDA PARA ESE HIJO O HIJA.

Normalmente el traspaso de la vivienda de padres a hijos se realiza tras el fallecimiento, con el reparto de la herencia. Pero cada día es más frecuente, con el precio de la vivienda disparado, que ese traspaso se realice en vida a través de una donación.

Vuelvo a decirlo, yo no soy ningún experto en la materia, pero me pongo en el lugar de la persona que va a realizar este proceso y me informo para entender lo que hay que hacer, cuánto cuesta o las implicaciones fiscales de la donación.

Antes de describir el proceso, advertir que donar una vivienda es adelantar parte de la herencia y que el equilibrio entre hermanos de ese reparto tiene que conservarse. Los pleitos entre hermanos a la hora de repartir la herencia por donaciones recibidas en vida son frecuentes y emocionalmente graves.

Vamos a verlo con una vivienda de valor de referencia catastral 100.000€, que es el que considera la administración a efectos fiscales.

PROCESO PARA DONAR UNA VIVIENDA A UN HIJO O HIJA

· FORMALIZAR LA DONACIÓN EN UNA ESCRITURA PÚBLICA

o Por supuesto en la notaría.

o La minuta estará entre 300 a 600€.

· LIQUIDAR EL ISD

o Esto se hace presentando el modelo 651 en la Agencia Tributaria de Andalucía.

o Cuánto cuesta: el ISD está bonificado, de padres a hijos, en un 99% de la cuota, por lo que por esa vivienda de 100.000€, puedes pagar unos 126€.

o Quién lo paga: el donatario, o sea el hijo que recibe la donación.

o Puedes presentarlo tú o encargarlo en la notaría o en una gestoría, con lo que tendrías que añadir entre 30 y 60€.

o Plazo: 30 días desde la formalización de la escritura.

· INSCRIBIR LA DONACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

o Hay que aportar las escrituras.

o Y pagar la minuta, que para la vivienda de 100.000€, puede estar entre 125 y 150€.

· LIQUIDAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

o Este gasto si es relevante. Aunque como consuelo, o lo haces ahora con la donación o lo haces cuando recibes la herencia.

o Aquí la cuota a pagar difiere de forma relevante de un municipio a otro, ya que los ayuntamientos tienen capacidad para regular su cuantía. Además, depende, y mucho, de los años que lleve en propiedad del donante.

o Por dar unas cifras que, según tu caso pueden variar mucho, pon entre 1.000 y 3.000€.

o Quien lo paga: el donatario, el que recibe.

o Plazo: también 30 días desde la formalización de la escritura.

Y aquí no se acaba. Queda otro impuesto por pagar

· LIQUIDAR EL IRPF

o En la declaración de la renta del año siguiente, el donante tiene que declarar por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre el valor que adquirió o heredó la vivienda y el valor en que se transmite.

o Y para el cálculo de este impuesto si que hay que hacer cuentas personalizadas.

Ahora, unas consideraciones: Primera: si la diferencia entre la adquisición y la donación es negativa, o sea, con pérdidas, no conviene la donación, porque no se pueden compensar las pérdidas con otras ganancias, y puede ser mejor vender la vivienda con pérdidas, para poder compensarlas con otras ganancias y, en lugar de la vivienda, donar al hijo el dinero.

Segunda: al revés, si ha habido ganancias, hay que pagar en el IRPF, lo que no habría que hacer si la vivienda se transmitiese en la herencia, tras el fallecimiento de los padres.

Tercera: si habido ganancias, pero el donante es mayor de 65 años y lleva más de 3 años como vivienda habitual, esa ganancia está exenta de IRPF.

Un consejo si te estás planteando donar una vivienda a tus hijos: como el volumen de esta donación es notable y hay que hacer muchas cuentas, no está de más buscar asesoramiento legal, que te puedes ahorrar mucho dinero.