15 preguntas al contratar una hipoteca

(Contenido del programa en Cadena Dial Villacarrillo del 15 de marzo de 2016)

ÚLTIMAS CUESTIONES SOBRE LOS MATRIMONIOS Y PAREJAS DE HECHO

La semana pasada hablábamos de las ventajas e inconvenientes económicos de casarse o de constituir una pareja de hecho. Y por falta de tiempo, pasamos por encima de algunos temas, que después algunos oyentes me han preguntado.

¿Cómo se formaliza una pareja de hecho? Tienen que ser mayores de edad y libres de compromisos. Hay que acudir a los registros oficiales, Comunidad autónoma o Ayuntamiento. Antes en Villacarrillo existía ese registro, ahora desconozco si existe. Se aporta alguna documentación (DNI, libro de familia, sentencia de divorcio, un formulario, documento con los pactos económicos, certificado de empadronamiento que refleje el tiempo que se lleva viviendo juntos, y ya está. También se puede hacer con un una escritura pública en un notario.

No lo he dicho aun, pero la ley permite las parejas de distinto o del mismo sexo.

¿EXISTEN DIFERENCIAS ENTRE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS?

Muchas  diferencias.  Aunque se tiende a igualar los derechos. En Andalucía, por ejemplo, el contrato de alquiler de un piso se puede subrogar si un miembro muere. El disfrute de permisos y acceso a vivienda pública es indistinto. El derecho a acceso a subvenciones, a ingresar juntos en una residencia.

En cuanto a Hacienda. En la parte estatal, matrimonio y parejas de hecho no se tratan igual, pero en la parte autonómica sí. En el impuesto de Sucesiones, que es autonómico se tratan igual.

Pero las diferencias entre comunidades es tan variada, que para conocerla hay que ser muy exhaustivo. Y aquí estaríamos muchos programas. Mejor, para cuestiones concretas preguntar en los servicios de información de la Comunidad.

15 PREGUNTAS AL CONTRATAR UNA HIPOTECA

En Villacarrillo hay unas 900 hipotecas. Eso ya habla del alto interés de este asunto para muchos oyentes.

MÁS TARDE O MÁS TEMPRANO MUCHOS NECESITAMOS UNA HIPOTECA, ¿QUÉ TENEMOS QUE PREGUNTARNOS?

Quien contrata una hipoteca, se casa con ella, normalmente para 20 o 30 años. Y tienes que estar casi tan convencido de que te conviene como si fuese tu pareja. Cuando la solicitas, en el banco te bombardea con tanta información y datos que te va a marear. Te piden datos hasta del número que calzas. Y el banco si te ve solvente, te aprueba la hipoteca. Vamos como la suegra cuando pretendes a su hija. En ambos casos es conveniente no engañar, porque los problemas vendrán después. Están a la orden del día los desahucios por impago, muchos frutos de hipotecas que nunca debieron concederse.

La recomendación: no firmes nada sin haberte enterado y pregunta, pregunta y pregunta. Pero ten en cuenta que algunas preguntas son para ti mismo. Aclárate tú con tu pareja, antes de ir a ningún banco.

1º. ¿Es mejor comprar o alquilar? Somos muy de comprar casa, al contrario que en el resto de Europa. Puede que por falta de solvencia o para evitar encadenarnos a una hipoteca sea más conveniente el alquiler. A menudo no es cierto eso de que con el alquiler voy pagando la hipoteca.

2º. ¿Para comprar acudo a intermediarios? Si tienes tiempo y conocimientos para hacerlo tú, te vas a ahorrar un buen dinero, en caso contrario acude a una inmobiliaria de confianza.

3º. Averigua la situación catastral de la casa. Solicita una nota registral, acude al registro y pide información en el Ayuntamiento. Que no te encuentres sorpresas de ilegalidad, de  cargas, de embargos, ….

4º. ¿A qué banco acudo? Busca en comparadores especializados las mejores ofertas hipotecarias. Alguno requiere hacerse socio, pero trae muchísima cuenta, hacen un exhaustivo trabajo de comparación por ti. Uno de los que considero más fiables es la OCU, con un comparador de hipotecas actualizado y completo.

5º. ¿Tengo que aportar avalistas? Pregúntalo y además informa a ese avalista de los riesgos. Que si ya es triste perder una vivienda, que además mi padre, que me avaló, pierda la suya ya es trágico.

6º. ¿Qué gastos tiene la compra? Depende de si es nueva o no, depende la comunidad autónoma. Pero calcula IVA, ITP, gestoría, notaría, registro, intermediarios, comisiones del banco. Haz cuentas de que hay que añadir entre sobre el 10 y a veces hasta el 15% del valor de la vivienda.

7º. La hipoteca ¿a interés fijo o variable? A tipo fijo se lo que voy a pagar del primero al último año. A tipo variable se calcula con el Euribor más un diferencial y ahora son la abrumadora mayoría. Un día pararemos a hablar de esto con detalle. Por ahora, anota: tipo variable con diferencial del 1% o menos. Es decir Euribor + 1%.

8º. ¿Euribor u otro diferencial? Hay otro tipo de referencias que no son el Euribor,  el IRPH,…. No te metas en complicaciones, elige el Euribor.

9º. ¿Qué sistema de amortización? Si cada año pagas hipoteca, por lógica cada vez vas debiendo menos, y los recibos deben ser cada vez más bajos. Eso se llama amortización de capital constante. Pero si ves que al principio no quieres hacer el mayor esfuerzo y mayor gasto, elige el sistema francés, de anualidades constantes. De lo que vas a pagar en toda la vida del préstamo se hace un prorrateo y todos los recibos del principio al final son iguales, salvo la subida o bajada del Euribor.

10º. ¿Qué porcentaje me van a dar? No te dan el 100% de la casa. El límite está sobre el 80%; el 20% restante te lo tienes que buscar tú: ahorros, familiares, …

11º. ¿Cuál es el plazo máximo? Lo normal son 25 años, pero algunos te pueden dar hasta 40 años. O sea que puedes dejarle a tus hijos este bonito regalo.

12º. ¿Qué comisiones me cobra el banco?  Comisión de apertura, la más cuantiosa.

13º. ¿Es obligatorio contratar productos adicionales? Algunos te exigen domiciliar la nómina, contratar tarjetas, un seguro de vida. Todo eso te encarece el préstamo y te ata casi de por vida, evítalo, elige otro banco.

14º. ¿Es obligatorio contratar seguros? No. Si hay que hacerse un seguro de vida, puedo elegir donde más me interese y no la aseguradora del banco, normalmente más cara.

15º. ¿Y si el contrato tiene cláusula suelo? No es ilegal, pero el cliente tiene que estar fehacientemente informado y firmar su consentimiento.

Cuando pedimos una hipoteca oscilamos entre el temor y el desconocimiento, por eso toda precaución es poca. Y lo que hemos dicho muchas veces si algo no lo entiendes, no lo firmes.

Curiosidad de la semana: ya que estamos, hipotecas

A veces puede parecer que quienes tienen hipotecas no son muchos, pues ahí van unas cifras, sacadas del INE:

o En España hay 6.500.000 hipotecas que mueven 692.000 millones (383.000 pendientes), en Villacarrillo superan las 900 por 100 millones de euros, de los cuales quedan pendientes de pago 50 millones.

o En 2015 se firmaron en España 370.000 hipotecas, en Villacarrillo 90 hipotecas en 2015, por 10 millones de euros.

§ En 2006, en pleno boom inmobiliario, llegaron a 1.300.000 al año

§ Canceladas en 2015: 476.000

o La hipoteca media está en 105.000 € y a 22 años

o El tipo medio: al 2%

o Ejecuciones hipotecarias: 50.000