miércoles, 31 de mayo de 2023

LO QUE CUESTA PASAR LA HIPOTECA DE VARIABLE A FIJA

  (Contenido del programa en DIEZTV, del 30 de mayo de 2023)

CUANDO LOS INTERESES DE LA HIPOTECA NO PARAN DE CRECER, COMO LO ESTÁN HACIENDO, ES EL MOMENTO DE PLANTEARSE SI CONVIENE CONVERTIR LA HIPOTECA VARIABLE A FIJA, O AL REVÉS

Si tienes hipoteca, no te sorprendo si te digo que es el gasto fijo más considerable de la economía de tu familia. Y si en su momento la contrataste a interés variable, ves como con cada revisión la cuota sube de forma alarmante. Yo mismo estoy en esa situación, y en este momento nos preguntamos si no nos conviene pasarnos a una hipoteca a tipo fijo. Pero antes de seguir, seguro que hay personas que no tienen claro en qué se diferencia una hipoteca a tipo fijo de una a tipo variable.

¿QUÉ ES UNA HIPOTECA A TIPO FIJO Y A TIPO VARIABLE?

Muy resumido.

En la hipoteca a tipo fijo, pagas al banco cada mes tu recibo que incluye una parte de devolución del capital que te ha prestado y unos intereses que siempre son los mismos, por ejemplo, el 4%, desde el primer mes hasta el último año, siempre vas a pagar el mismo recibo, siempre.

En la hipoteca a tipo variable también le pagas al banco cada mes el recibo que incluye una parte de devolución del capital que te ha prestado y unos intereses, pero que ya no son siempre los mismos, sino que dependen de un índice que se llama Euribor, y que sube o baja con el mercado, más lo que se llama diferencial, o sea, que al principio tu podías pagar el 2% y ahora puede que pagues el 5%, y en el futuro seguirá teniendo altibajos.

Si el Euribor está bajo te interesa el variable, pero si el Euribor está muy alto, te interesa el fijo. Como la evolución a medio plazo del Euribor es imprevisible, no hay seguridad de que durante los años de la hipoteca te interese uno u otro.

HE DECIDIDO CAMBIARME ¿ESE CAMBIO ES GRATIS?

Va a ser que no. Primero tengo que encontrar una buena oferta.  Si esa oferta, mejor que la que tienes, es del mismo banco, se llama novación. Si la oferta es de otro banco se llama subrogación.

Pero vamos a lo que cuesta el cambio. Si el banco donde tienes tu hipoteca está ha adherido al plan de ayudas a las hipotecas que aprobó el gobierno a finales del 2022, el coste será mucho menor. No tendrás que pagar comisiones ni por la subrogación ni por la novación ni por la cancelación del préstamo por uno nuevo con mejores condiciones.

Entre las distintas opciones, la novación, o sea nuevas condiciones en el mismo banco es la más barata, si el banco te diese esa opción, y la más costosa es cancelar el préstamo y abrir uno nuevo. Es un factor a tener en cuenta, puesto que hay bancos que no te van a dar otra opción. Y hay que señalar que en la novación y la subrogación los gastos de notaría los paga el banco. Y el resto de gastos varía, dependiendo las comisiones, los gastos de la gestoría y la necesidad, o no, de pagar de nuevo una tasación. A efectos prácticos, si tu banco está adherido al plan de ayudas del gobierno, con una hipoteca pendiente de 100.000€, el cambio de un tipo a otro saldría en algo más de 200€ en una novación, unos 500€ en la subrogación y más de 1.300€ si cancelas el préstamo para abrir otro con las nuevas condiciones.

PARA ACABAR, LAS HIPOTECAS CON MEJORES CONDICIONES ACTUALES

Aquí te indico algunas buenas hipotecas para que las consideres:

o TIPO FIJO: Openbank TAE del 3,47%, BBVA TAE del 3,48%

o TIPO VARIABLE: Evo Banco E + 0´50, TAE actual del 4´35%, Cajasur E + 0´53, TAE del 4´52%.

Y no tengo que decirte que, como cada hipoteca es un traje a medida en cuanto a capital y plazo, coge la calculadora y echa cuentas antes de tomar una decisión.

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